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Eigenmietwert-Abschaffung 2029: Was sich für Eigentümer ändert
Die Eigenmietwert-Abschaffung beendet die Besteuerung des fiktiven Mietwerts selbstbewohnten Wohneigentums. Volk und Stände nahmen die Reform am 28.09.2025 an; der Bundesrat setzte den Systemwechsel mit Beschluss vom 01.04.2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft. Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt damit weiterhin das heutige System. Im Gegenzug fallen Unterhalts- und Schuldzinsenabzug für Selbstbewohner ab 2029 weitgehend weg; einzelne Ausnahmen (Ersterwerber, Denkmalpflege, kantonale Optionen) bleiben bestehen. Die technischen Ausführungsbestimmungen sind Stand Juni 2026 noch in Erarbeitung und noch nicht definitiv.
Für Eigenheimbesitzer ist das ein echter Systemwechsel: Ab 2029 entfällt nicht nur die Steuer auf den Eigenmietwert, sondern für Selbstbewohner auch der Abzug der Unterhaltskosten. Damit verlieren laufende Renovationen ihren bisherigen Steuervorteil bei der Einkommenssteuer. Wer Sanierungen plant oder wertvermehrende Investitionen tätigt, sollte die neuen Regeln und die Übergangsphase bis Ende 2028 kennen. Dieser Beitrag gibt den Stand von Juni 2026 wieder; einzelne Detailregeln werden noch konkretisiert.
Was wurde beschlossen und wie ist der aktuelle Stand
Am 28. September 2025 nahmen Volk und Stände die Reform der Wohneigentumsbesteuerung mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen an; die Stände stimmten mit 15,5 zu 6,5 zu (Stimmbeteiligung rund 49,5 Prozent). Abgestimmt wurde formell über den Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften, also über die Verfassungsgrundlage für eine optionale kantonale Liegenschaftssteuer. Das eigentliche Bundesgesetz über den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung hatte das Parlament bereits am 20. Dezember 2024 verabschiedet; beide Vorlagen waren rechtlich miteinander verknüpft, sodass der Verfassungsentscheid die Gesamtreform auslöste.
Am 1. April 2026 hat der Bundesrat die Inkraftsetzung definitiv auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Damit gilt bis und mit Steuerjahr 2028 weiterhin das heutige System. Der genaue Zeitpunkt war zuvor offen und politisch umstritten: Einzelne Akteure hatten ein früheres Datum (2028) gefordert, die Konferenz der kantonalen Finanzdirektorinnen und Finanzdirektoren sprach sich für frühestens 2029 aus. Massgebend ist nun der Bundesratsbeschluss auf 2029.
Merke: Bis Ende 2028 bleibt alles beim Alten: Der Eigenmietwert wird besteuert, und Unterhaltskosten sowie Energiesparmassnahmen sind für Selbstbewohner weiterhin abziehbar.
Noch nicht definitiv sind die technischen Ausführungsbestimmungen. Eine Arbeitsgruppe von ESTV und kantonalen Steuerverwaltungen klärt im ersten Halbjahr 2026 offene Auslegungsfragen; ein Vernehmlassungsverfahren steht noch aus. Einzelne Detailregeln können sich bis 2028/2029 noch präzisieren (Wissensstand: Juni 2026).
Was sich konkret ändert
Ab dem 1. Januar 2029 gilt für selbstbewohntes Wohneigentum:
- Eigenmietwert fällt weg – und zwar für selbstbewohnte Erst- und Zweitliegenschaften gleichermassen. Der fiktive Mietwert muss nicht mehr als Einkommen versteuert werden. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt der Miet- beziehungsweise Pachtertrag dagegen steuerbar.
- Unterhaltskostenabzug entfällt für Selbstbewohner grundsätzlich auf allen Ebenen (Bund, Kantone, Gemeinden). Auch Pauschalabzüge, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten sind für das selbstbewohnte Eigenheim nicht mehr abziehbar. Es bestehen jedoch Ausnahmen (siehe nächster Abschnitt).
- Schuldzinsenabzug entfällt weitgehend. Für rein selbstbewohntes Eigentum fällt der private Schuldzinsenabzug grundsätzlich weg. Schuldzinsen bleiben nur noch anteilig abziehbar – nach einer quotalen Methode im Verhältnis des Werts der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Privatvermögen. Wer keine Renditeliegenschaft besitzt, kann Schuldzinsen grundsätzlich nicht mehr abziehen (Ausnahme: befristeter Ersterwerberabzug, siehe unten).
Wichtig: Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt der Unterhaltsabzug vollständig erhalten, weil die Miet- und Pachterträge weiterhin besteuert werden. Die Änderungen betreffen also vor allem das selbstbewohnte Eigenheim.
Merke: Ab 2029 gibt es für Selbstbewohner keinen laufenden Unterhaltsabzug mehr. Die saubere Trennung und Dokumentation von werterhaltenden und wertvermehrenden Arbeiten wird damit für die spätere Grundstückgewinnsteuer umso wichtiger. Diese Regeln stehen Stand Juni 2026 fest, treten aber erst 2029 in Kraft.
Ausnahmen und Übergangsregeln
Das Gesetz sieht mehrere Ausnahmen vor. Die folgenden Eckwerte sind gesetzlich verankert; die konkrete Umsetzung im Detail wird Stand Juni 2026 noch ausgearbeitet:
- Ersterwerberabzug: Erstmalige Käufer von selbstbewohntem Wohneigentum (auch bei Erbschaft, Schenkung oder Zuzug aus dem Ausland) erhalten einen befristeten Schuldzinsenabzug. Im ersten Jahr nach Erwerb maximal CHF 10'000 für Ehepaare beziehungsweise CHF 5'000 für übrige Steuerpflichtige. Der Höchstbetrag reduziert sich jährlich um einen Zehntel des Anfangsbetrags und endet nach 10 Jahren.
- Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen: Auf Bundesebene (direkte Bundessteuer) sind sie künftig nicht mehr abziehbar. Die Kantone dürfen den Abzug jedoch optional und befristet weiter gewähren – längstens bis 2050. Welche Kantone davon Gebrauch machen, ist Stand Juni 2026 noch nicht abschliessend entschieden und liegt in kantonaler Kompetenz.
- Denkmalpflege: Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten bleiben auf Bundesebene weiterhin abziehbar, soweit sie behördlich angeordnet beziehungsweise vorgeschrieben und nicht subventioniert sind. Dies ist im verabschiedeten Gesetz verankert; offen ist nur das Inkrafttreten des Gesamtpakets.
- Zweitliegenschaften: Die Reform schafft die Verfassungsgrundlage für eine besondere kantonale Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften (vor allem im Interesse von Tourismuskantonen). Ob ein Kanton sie einführt, ist optional; die Definition der Selbstnutzung und die Ausgestaltung liegen bei den Kantonen und sind Stand Juni 2026 noch nicht abschliessend geregelt.
Wer gewinnt und wer verliert
Die Wirkung hängt stark von der Verschuldung und vom Zinsniveau ab:
- Tendenziell entlastet werden Eigentümer mit tiefer oder bereits abbezahlter Hypothek. Sie versteuern bisher den Eigenmietwert, können aber kaum Schuldzinsen abziehen – für sie fällt vor allem eine Steuerlast weg.
- Tendenziell belastet werden Eigentümer mit hoher Hypothek und hohen Schuldzinsen. Sie verlieren den Schuldzinsenabzug, ohne im gleichen Mass vom Wegfall des Eigenmietwerts zu profitieren.
- Eigentümer älterer Liegenschaften mit regelmässig hohem Unterhaltsaufwand verlieren den bisher steuerwirksamen Unterhaltsabzug.
Auf Bundesebene rechnet der Bund bei tiefen Hypothekarzinsen (rund 1,5 Prozent) mit geschätzten Mindereinnahmen von rund 1,8 Milliarden Franken; ab Zinsen um 3 Prozent entstünden tendenziell Mehreinnahmen. Diese Schätzungen sind zinsabhängig und naturgemäss unsicher (voraussichtliche Werte, Stand Juni 2026).
Was bei der Grundstückgewinnsteuer bleibt
Die Grundstückgewinnsteuer (GGSt) wird durch die Reform nicht abgeschafft. Sie ist eine kantonale Steuer (bundesrechtlich nur über Art. 12 StHG harmonisiert) und fällt an, wenn eine Liegenschaft mit Gewinn verkauft wird. Der steuerbare Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufserlös und den Anlagekosten (Kaufpreis plus wertvermehrende Investitionen).
Genau hier liegt der Punkt, der mit dem Systemwechsel an Bedeutung gewinnt: Wertvermehrende Investitionen – etwa ein Anbau, ein Ausbau oder eine erstmalige hochwertige Aufwertung – erhöhen die Anlagekosten und senken damit den später steuerbaren Gewinn. Im heutigen System konnte werterhaltender Unterhalt jährlich vom Einkommen abgezogen werden. Fällt dieser laufende Abzug ab 2029 weg, verliert die Unterscheidung werterhaltend/wertvermehrend zwar bei der Einkommenssteuer ihre Bedeutung – für die GGSt bleibt die Anrechnung wertvermehrender Investitionen jedoch ein zentraler steuerlicher Hebel.
Merke: Wer wertvermehrende Investitionen lückenlos mit Belegen dokumentiert, kann sie beim späteren Verkauf als Anlagekosten geltend machen – das mindert den Grundstückgewinn. Bewahren Sie Rechnungen und Nachweise dauerhaft auf.
Was Eigentümer jetzt bedenken sollten
Konkrete Überlegungen für die Übergangsphase bis Ende 2028 und darüber hinaus:
- Laufenden Unterhaltsabzug prüfen: Bis und mit Steuerjahr 2028 sind werterhaltende Unterhaltsarbeiten für Selbstbewohner weiterhin abziehbar. Wer ohnehin sanieren muss, kann mit der Steuerberatung prüfen, ob die zeitliche Planung sachlich sinnvoll ist. Dies ist eine individuelle Frage – kein pauschaler Aufruf, Arbeiten zu überstürzen.
- Werterhaltend von wertvermehrend trennen: Beide Kategorien werden steuerlich unterschiedlich behandelt. Eine saubere Zuordnung jeder Rechnung lohnt sich – kurzfristig für den Unterhaltsabzug, langfristig für die GGSt.
- Belege strukturiert aufbewahren: Nachweise zu wertvermehrenden Investitionen bleiben oft über Jahrzehnte relevant. Ein vollständiges, geordnetes Dossier erspart beim späteren Verkauf viel Aufwand.
- Kantonale Unterschiede beachten: Energiespar-Abzug bis längstens 2050 und eine mögliche Zweitliegenschaftssteuer entscheiden die Kantone individuell. Diese Detailregeln werden Stand Juni 2026 noch konkretisiert (voraussichtlich 2026 bis 2028).
Diese Hinweise ersetzen keine individuelle Steuerberatung. Lassen Sie grössere Sanierungen und Verkäufe fachlich begleiten.
Genau bei der Dokumentation setzt RenovaTax an: Die Software ordnet Renovationsrechnungen den Kategorien werterhaltend, wertvermehrend oder Energiesparmassnahme zu und erstellt daraus ein geordnetes Beleg-Dossier fürs Steueramt. So bleiben Ihre Nachweise – gerade für die Grundstückgewinnsteuer – über die Jahre vollständig und nachvollziehbar.
Heute und ab 2029 im Vergleich
| Aspekt | Heute (bis 2028) | Ab 2029 |
|---|---|---|
| Eigenmietwert | Wird als fiktives Einkommen besteuert (Erst- und Zweitliegenschaft) | Fällt ab 2029 weg, für selbstbewohnte Erst- und Zweitliegenschaften (Stand Juni 2026 beschlossen) |
| Unterhaltskostenabzug | Für Selbstbewohner voll abziehbar (effektiv oder pauschal) | Fällt ab 2029 für Selbstbewohner grundsätzlich weg (Bund, Kantone, Gemeinden); vermietete Liegenschaften ausgenommen |
| Schuldzinsenabzug | Im Rahmen der gesetzlichen Grenzen abziehbar | Ab 2029 nur noch anteilig (quotal) für Renditeliegenschaften; für Selbstbewohner sonst grundsätzlich kein Abzug |
| Ersterwerber | Kein gesonderter Sonderabzug | Befristeter Schuldzinsenabzug ab 2029, max. CHF 10'000 (Ehepaare) / CHF 5'000 (übrige), jährlich -10% des Anfangsbetrags, 10 Jahre |
| Energiespar- und Umweltschutzabzug | Auf Bundes- und Kantonsebene abziehbar | Ab 2029 auf Bundesebene weg; Kantone optional bis längstens 2050 (kantonale Umsetzung noch offen) |
| Denkmalpflege | Abziehbar | Auf Bundesebene weiterhin abziehbar (behördlich angeordnet, nicht subventioniert) |
| Grundstückgewinnsteuer (GGSt) | Kantonale Steuer; wertvermehrende Investitionen mindern den Gewinn | Bleibt bestehen; Dokumentation wertvermehrender Investitionen gewinnt an Bedeutung |
| Zweitliegenschaften | Eigenmietwert besteuert | Eigenmietwert weg; optionale kantonale Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften möglich |
Stand Juni 2026. Inkraftsetzung per 1. Januar 2029 (Bundesratsbeschluss vom 1. April 2026); einzelne Ausführungsbestimmungen werden noch konkretisiert.
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Ab 2029 entfällt der laufende Unterhaltsabzug — umso wichtiger wird die lückenlose Dokumentation wertvermehrender Investitionen für die Grundstückgewinnsteuer. RenovaTax klassifiziert jede Rechnung und legt ein Beleg-Dossier fürs Steueramt an.
Häufige Fragen
Ab wann gilt die Eigenmietwert-Abschaffung?
Der Bundesrat hat den Systemwechsel mit Beschluss vom 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 in Kraft gesetzt. Bis und mit Steuerjahr 2028 gilt das heutige System weiter. Das Datum 2029 ist damit definitiv festgelegt; einzelne technische Ausführungsbestimmungen sind Stand Juni 2026 jedoch noch in Erarbeitung.
Ist die Abschaffung definitiv oder noch offen?
Der Grundsatz und das Inkraftsetzungsdatum 2029 sind definitiv (Abstimmung 28.09.2025, Bundesratsbeschluss 01.04.2026). Offen sind Stand Juni 2026 noch die technischen Ausführungsbestimmungen; ein Vernehmlassungsverfahren steht aus. Einzelne Detailregeln können sich bis 2029 noch präzisieren.
Kann ich Renovationen ab 2029 noch von den Steuern abziehen?
Für selbstbewohntes Wohneigentum entfällt der laufende Unterhaltsabzug bei der Einkommenssteuer ab 2029. Bei vermieteten Liegenschaften bleibt er erhalten. Wertvermehrende Investitionen können weiterhin bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten angerechnet werden. Stand: Juni 2026.
Lohnt es sich, Sanierungen vor 2029 vorzuziehen?
Bis Ende 2028 ist der Unterhaltsabzug noch nutzbar. Ob ein Vorziehen sinnvoll ist, hängt von Ihrer individuellen Situation ab und sollte mit einer Steuerberatung geklärt werden. Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht.
Was passiert mit dem Schuldzinsenabzug?
Er entfällt für Selbstbewohner ab 2029 weitgehend. Schuldzinsen sind nur noch anteilig (quotal) abziehbar, sofern Renditeliegenschaften vorhanden sind – im Verhältnis ihres Werts zum gesamten Privatvermögen. Erstmalige Käufer erhalten einen befristeten, betragsmässig begrenzten Sonderabzug über 10 Jahre.
Wird die Grundstückgewinnsteuer auch abgeschafft?
Nein. Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer und bleibt bestehen. Wertvermehrende Investitionen senken weiterhin den steuerbaren Gewinn – ihre lückenlose Dokumentation wird dadurch wichtiger.
Gilt die Abschaffung auch für Ferienwohnungen und Zweitliegenschaften?
Ja, der Eigenmietwert fällt ab 2029 auch für selbstbewohnte Zweitliegenschaften weg. Gleichzeitig können die Kantone optional eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen. Ob und wie ein Kanton das umsetzt, ist Stand Juni 2026 noch offen.
Bleiben Abzüge für Energiesparmassnahmen erhalten?
Auf Bundesebene entfallen sie ab 2029. Die Kantone dürfen den Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen optional befristet weiter gewähren – längstens bis 2050. Ob und wie ein Kanton das umsetzt, ist kantonal zu entscheiden und Stand Juni 2026 noch nicht abschliessend geregelt.
Quellen
- admin.ch — Medienmitteilung: Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts auf 2029 in Kraft (01.04.2026)
- EFD — Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung
- EFD — Reform der Wohneigentumsbesteuerung (Abstimmung 28.09.2025)
- admin.ch — Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften (Abstimmung 28.09.2025)
- TaxInfo Kanton Bern — Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung (Vergleich alt/neu)
Stand: Juni 2026. Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen zum aktuellen Stand der Reform und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Einzelne Ausführungsbestimmungen sind noch in Erarbeitung.