Ratgeber · Steuern

Werterhaltend oder wertvermehrend: Was Sie bei der Renovation steuerlich unterscheiden müssen

Werterhaltend sind Aufwendungen, die den bisherigen Zustand einer Liegenschaft erhalten (gleichwertiger Ersatz, Reparatur, Anstrich). Sie sind bei der Einkommenssteuer abziehbar. Wertvermehrend sind Aufwendungen, die den Wert über das ursprüngliche Niveau heben (Anbau, Ausbau, höherer Komfort). Sie sind grundsätzlich nicht einkommenssteuerlich abziehbar, zählen aber später bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Anlagekosten. Massgebend ist im Einzelfall die ersetzte Einrichtung: gleichwertiger Ersatz ist werterhaltend, höherwertiger Ersatz nur anteilig abziehbar. Eine wichtige Ausnahme bilden Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen an bestehenden Gebäuden, die trotz Wertvermehrung abziehbar sind.

Ob eine Renovationsrechnung werterhaltend oder wertvermehrend ist, entscheidet, wann sie steuerlich wirkt: Werterhaltende Kosten senken heute Ihr steuerbares Einkommen, wertvermehrende erst beim späteren Verkauf die Grundstückgewinnsteuer. Beide Kategorien sind wertvoll, aber an unterschiedlichen Stellen. Wer die Abgrenzung kennt und die Belege über die gesamte Haltedauer aufbewahrt, nutzt jeden Franken am richtigen Ort. Wichtig: Die Grundregel ist über das Bundesrecht schweizweit harmonisiert, viele Einzelheiten und Quoten variieren aber je nach Kanton und richten sich nach dem Einzelfall.

Werterhaltend: abziehbar bei der Einkommenssteuer

Werterhaltende Aufwendungen dienen dazu, den bestehenden Zustand einer Liegenschaft zu bewahren. Dazu gehören der gleichwertige Ersatz von Dach, Fenstern oder Heizung, ein Fassadenanstrich, Reparaturen sowie Service- und Wartungsarbeiten. Diese Unterhaltskosten sind nach Art. 32 Abs. 2 DBG bei der Einkommenssteuer abziehbar und mindern Ihr steuerbares Einkommen in der Steuerperiode, in der die Kosten anfallen. Massgebend ist dabei grundsätzlich der Zeitpunkt, in dem die Kosten wirtschaftlich angefallen bzw. bezahlt wurden; die konkrete Praxis kann je nach Steuerart und Kanton unterschiedlich sein.

Massstab ist der Wert der ersetzten Einrichtung, nicht der Gesamtwert der Liegenschaft: Wird etwas Vorhandenes durch Gleichwertiges ersetzt, bleibt es werterhaltend. Geht der Ersatz über den bisherigen Standard hinaus, ist nur der werterhaltende Anteil abziehbar (je nach Kanton und Einzelfall). Statt der effektiven Kosten können Sie auch einen Pauschalabzug geltend machen (beim Bund 10 Prozent des Eigenmietwerts bei Gebäuden bis 10 Jahre, sonst 20 Prozent; die kantonalen Regelungen können davon abweichen). Die Wahl zwischen Pauschale und effektiven Kosten ist in der Regel jährlich neu möglich.

Wertvermehrend: nicht heute, sondern beim Verkauf

Wertvermehrende Aufwendungen heben die Liegenschaft über ihren ursprünglichen Wert hinaus. Typische Beispiele sind ein Anbau, ein Dachgeschossausbau zu neuem Wohnraum, der erstmalige Einbau eines Lifts oder ein deutlich höherer Ausbaustandard. Solche Kosten sind grundsätzlich nicht bei der Einkommenssteuer abziehbar.

Dafür zählen sie später beim Verkauf zu den Anlagekosten (also wertbildende Investitionen, die beim Verkauf den steuerbaren Gewinn senken) und mindern den steuerbaren Grundstückgewinn (Rahmen: Art. 12 StHG, Ausgestaltung kantonal). Voraussetzung ist, dass Sie die Aufwendung belegen können: Die Beweislast liegt beim Eigentümer. Einzelne Kantone beschränken zudem die Anrechenbarkeit älterer Investitionen bei der Grundstückgewinnsteuer - prüfen Sie die Regelung Ihres Kantons. Ausgenommen vom Abzugsverbot sind Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen an bestehenden Gebäuden, die trotz Wertvermehrung einkommenssteuerlich abziehbar sind (dazu unten).

Der gemischte Fall: gleichwertiger gegen höherwertigen Ersatz

Viele Renovationen enthalten beide Anteile. Entscheidend ist, ob Sie gleichwertig oder höherwertig ersetzen:

Gleichwertiger Ersatz (alte Küche durch neue im selben Standard, einfache Badewanne durch einfache Badewanne) ist werterhaltend und voll abziehbar.
Höherwertiger Ersatz (Luxusküche, Wellness-Bad statt einfacher Ausstattung) ist teilweise wertvermehrend. Nur der werterhaltende Anteil - also der Wert der ersetzten Einrichtung - ist abziehbar.

Die Aufteilung erfolgt schätzungsweise. Kantonale Merkblätter arbeiten dafür mit Quoten (zum Beispiel rund 2/3 oder 1/4 abziehbar). Diese Quoten sind Richtwerte und variieren je nach Kanton und Einzelfall; im Zweifel gibt das kantonale Steueramt Auskunft. Bei neu erworbenen Liegenschaften beurteilt das Bundesgericht zudem jede Massnahme einzeln nach technischen Kriterien (BGer 9C_677/2021).

Energiesparmassnahmen: abziehbar, auch wenn sie den Wert erhöhen

Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen an bestehenden Gebäuden sind den abziehbaren Unterhaltskosten gleichgestellt - selbst dann, wenn sie wertvermehrend wirken. Anerkannt sind nach der Liegenschaftskostenverordnung (SR 642.116) unter anderem Wärmedämmung, der Ersatz durch energetisch bessere Fenster, der Wechsel zu Wärmepumpe, Solar oder Fernwärme sowie Wärmerückgewinnung. Abziehbar ist nur der selbst getragene Anteil; Förderbeiträge und Subventionen sind abzuziehen. Bei Neubauten sowie in der Regel während der ersten Jahre nach Erstellung gelten diese Kosten dagegen als Anlagekosten und sind nicht abziehbar.

Seit der Steuerperiode 2020 können nicht vollständig abziehbare Energiespar- und Rückbaukosten auf bis zu zwei nachfolgende Steuerperioden übertragen werden (Art. 4 der Verordnung SR 642.116) - zusammen mit dem Anfallsjahr also auf höchstens drei Perioden. Wichtig und oft falsch dargestellt: Dieser Übertrag ist kein freier Verteil-Joker. Er greift nur, soweit die Kosten das Reineinkommen (Einkommen nach Abzügen) übersteigen; in den Übertragsjahren entfällt zudem der Pauschalabzug. Welche Massnahmen anerkannt sind und wie die Behandlung bei der Grundstückgewinnsteuer ausfällt, ist kantonal unterschiedlich; einzelne Kantone (etwa Luzern) lassen Energiespar-Investitionen abweichend behandeln.

Merke: Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen an bestehenden Gebäuden bleiben abziehbar, auch wenn sie den Wert erhöhen.

Die Verbindung zur Grundstückgewinnsteuer

Werterhaltend und wertvermehrend sind zwei Türen - eine Massnahme geht durch eine davon, nie durch beide. Werterhaltende Kosten wirken heute bei der Einkommenssteuer und sind später nicht mehr bei der Grundstückgewinnsteuer anrechenbar. Wertvermehrende Kosten wirken erst beim Verkauf als Anlagekosten.

Es gilt ein Verbot des doppelten Abzugs: Was Sie bei der Einkommenssteuer abgezogen haben, können Sie bei der Grundstückgewinnsteuer nicht nochmals geltend machen. Eine Ausnahme bilden Energiesparmassnahmen, die einkommenssteuerlich abziehbar sind, obwohl sie wertvermehrend sein können; bei der Grundstückgewinnsteuer sind sie nur anrechenbar, soweit sie nicht schon abgezogen wurden (Abgrenzung je nach Kanton). Die Grundstückgewinnsteuer ist eine kantonale Steuer - Sätze, Haltedauer-Rabatte und Details unterscheiden sich von Kanton zu Kanton.

Merke: Eine Massnahme wirkt entweder heute bei der Einkommenssteuer oder später bei der Grundstückgewinnsteuer - nie doppelt.

Die häufigsten Fehler bei Renovation und Steuern

In der Praxis kosten ein paar wiederkehrende Fehler bares Geld:

Rechnungen nicht aufbewahren: Ohne Beleg wird eine wertvermehrende Investition bei der Grundstückgewinnsteuer nicht anerkannt.
Eine ganze Küchen- oder Badsanierung pauschal als werterhaltend deklarieren: Bei einem Komfortsprung ist nur der gleichwertige Anteil abziehbar, nicht der Mehrwert.
Förderbeiträge und Subventionen nicht abziehen: Abziehbar ist nur der selbst getragene Anteil einer Energiesparmassnahme.
Energiesparmassnahmen falsch zuordnen: Wer sie als gewöhnlichen Unterhalt deklariert, verschenkt unter Umständen den mehrjährigen Übertrag.
Den Pauschalabzug wählen, obwohl die effektiven Kosten höher sind: In einem Jahr mit grosser Renovation lohnt sich meist der Abzug der tatsächlichen Kosten.

Merke: Pauschalabzug und effektive Kosten lassen sich in der Regel jährlich neu wählen - in einem Renovationsjahr also bewusst die effektiven Kosten prüfen.

Belege: der entscheidende Hebel über Jahrzehnte

Bei der Grundstückgewinnsteuer gilt: ohne Beleg keine Anrechnung. Die Beweislast liegt beim Eigentümer, und fehlende Dokumentation führt zur Aberkennung. Da zwischen Investition und Verkauf oft Jahrzehnte liegen, braucht es eine lückenlose, sauber klassifizierte Sammlung aller Rechnungen über die gesamte Haltedauer.

Genau hier setzt RenovaTax an: Die Software liest Ihre Renovationsrechnungen ein, ordnet jede Position einer Kategorie zu - werterhaltend, wertvermehrend oder Energiesparmassnahme - und legt daraus ein geordnetes Beleg-Dossier fürs Steueramt an. So ist für jede Rechnung dokumentiert, ob sie heute oder erst beim Verkauf wirkt - und der Beleg ist zur Stelle, wenn er gebraucht wird. Die endgültige steuerliche Einordnung bleibt Sache des kantonalen Steueramts.

Übersicht: werterhaltend oder wertvermehrend?

Massnahme	Einstufung	Erläuterung
Fassade neu streichen oder reinigen (gleichwertig)	Werterhaltend	Erhält den bestehenden Zustand ohne Wertsprung; voll abziehbar.Im Einzelfall: gleichwertiger Anstrich ist werterhaltend; eine höherwertige Ausführung (z.B. neue Verkleidung oder Aussenisolation) wird anteilig wertvermehrend. Quoten je nach Kanton.
Dachsanierung als gleichwertiger Ersatz	Werterhaltend	Gleichwertiger Ersatz eines bestehenden Bauteils; voll abziehbar.Dachstockausbau zu neuem Wohnraum ist wertvermehrend; thermische Isolation zählt als Energiesparmassnahme. Bei Standardaufwertung nur anteilig abziehbar - je nach Kanton.
Fensterersatz im gleichen Standard	Werterhaltend	Gleichwertiger Ersatz; voll abziehbar.Energetisch bessere Fenster sind als Energiesparmassnahme begünstigt; Abgrenzung gleichwertig/höherwertig im Einzelfall.
Fenster durch energetisch bessere ersetzen	Energiesparen	Ersatz durch bessere Dämmung in bestehendem Gebäude; abziehbar trotz Mehrwert.Nur bei bestehenden Gebäuden; bei Neubau (i.d.R. in den ersten Jahren) gelten die Kosten als Anlagekosten. Subventionen abziehen. Kantonal variabel.
Heizungsersatz durch gleichwertigen Kessel	Werterhaltend	Gleichwertiges System; voll abziehbar, inkl. Wartungs-/Serviceanteil.Nur beim gleichwertigen Ersatz. Energieträgerwechsel (z.B. Öl auf Wärmepumpe) fällt unter Energiesparmassnahmen; im Serviceabo enthaltene Investitionsteile können kantonal abweichend behandelt werden.
Ölheizung durch Wärmepumpe, Solar oder Fernwärme	Energiesparen	Wechsel zu erneuerbarer Energie in bestehendem Gebäude; abziehbar trotz Wertvermehrung.Nur selbst getragener Anteil (Förderbeiträge abziehen); bei Neubau keine Abzüge. Verteilung auf bis zu zwei Folgeperioden möglich. Je nach Kanton.
Küchenersatz im bisherigen Standard	Werterhaltend	Gleichwertige Einbauküche; voll abziehbar.Aufwertung zur Luxus-/Designerküche macht den Mehrwertanteil wertvermehrend; nur werterhaltender Anteil abziehbar (je nach Kanton).
Küche mit deutlich höherem Komfort	Gemischt	Werterhaltender Anteil abziehbar, Mehrwertanteil nicht.Aufteilung schätzungsweise (z.B. rund 2/3 abziehbar); Quote je nach Kanton und Einzelfall.
Badsanierung gleichbleibender Art	Werterhaltend	Ersatz im bisherigen Standard; voll abziehbar.Luxusausbau (z.B. Dampfdusche, Whirlpool) nur anteilig abziehbar; Quote je nach Kanton (verbreitet 2/3 oder 1/4).
Bodenbelag als gleichwertiger Ersatz	Werterhaltend	Ersatz im bisherigen Standard; voll abziehbar.Höherwertiger Belag nur anteilig abziehbar (z.B. rund 2/3); im Einzelfall, je nach Kanton.
Anbau, Erweiterung oder Aufstockung	Wertvermehrend	Schafft neue Bausubstanz und neuen Wohnraum; nicht einkommenssteuerlich abziehbar.Bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten anrechenbar; Belege aufbewahren. Bundesweit einheitlich.
Wintergarten als neuer Raum	Wertvermehrend	Wohnraumerweiterung, keine Energiesparmassnahme; nicht abziehbar.Vom Bundesgericht bestätigt (2C_666/2008). Reparatur oder gleichwertiger Ersatz eines bestehenden Wintergartens ist hingegen werterhaltend.
Photovoltaikanlage inkl. Speicher	Energiesparen	Erneuerbare Energie an bestehendem Gebäude; abziehbar trotz Mehrwert.Erlöse aus Stromverkauf sind steuerbar; bei Neubau Anlagekosten. Der Abzug für den Batteriespeicher ist kantonal nicht einheitlich, insbesondere bei nachträglich installierten Speichern ohne direkten Zusammenhang mit einer Photovoltaikanlage. Je nach Kanton.
Erstmaliger Einbau eines Lifts	Wertvermehrend	Neue, vorher nicht vorhandene Einrichtung; nicht abziehbar.Regelfall schweizweit; einzelne Kantone behandeln den Lift-Neueinbau abweichend, behinderungsbedingte Einbauten werden gesondert geprüft. Spätere Reparatur und Wartung sind werterhaltend.
Service, Wartung und laufende Reparaturen	Werterhaltend	Periodischer Unterhalt zur Erhaltung des Zustands; voll abziehbar.Massgebend ist die Steuerperiode, in der die Kosten anfallen. Bringt eine Reparatur faktisch eine Aufwertung, ist der Mehrwertanteil nicht abziehbar (je nach Kanton).

Die Einstufung erfolgt im Einzelfall und kann je nach Kanton variieren. Massgebend ist die Praxis Ihres kantonalen Steueramts.

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Häufige Fragen

Werterhaltend oder wertvermehrend - was ist der Unterschied einfach erklärt?

Werterhaltend erhält den bestehenden Zustand (gleichwertiger Ersatz, Reparatur, Anstrich) und ist bei der Einkommenssteuer abziehbar. Wertvermehrend hebt den Wert über das ursprüngliche Niveau (Anbau, Ausbau, höherer Komfort) und ist grundsätzlich nicht einkommenssteuerlich abziehbar, zählt aber beim Verkauf zu den Anlagekosten der Grundstückgewinnsteuer. Massgebend ist im Einzelfall die ersetzte Einrichtung: gleichwertiger Ersatz ist werterhaltend, höherwertiger nur anteilig abziehbar. Die konkrete Abgrenzung kann je nach Kanton variieren.

Ist eine neue Küche werterhaltend oder wertvermehrend?

Ein Ersatz im bisherigen Ausbaustandard ist werterhaltend und voll abziehbar. Wird die Küche zu einer Luxus- oder Designerküche aufgewertet, ist der über den bisherigen Standard hinausgehende Mehrwertanteil wertvermehrend. Dann liegt ein gemischter Fall vor, und nur der werterhaltende Teil ist abziehbar. Die Quote (verbreitet rund 2/3) richtet sich je nach Kanton und Einzelfall.

Ist eine Badezimmer-Renovation steuerlich abziehbar?

Eine Sanierung im gleichen Standard ist werterhaltend und abziehbar. Bei einem Komfortsprung (etwa Dampfdusche oder Wellness-Bad statt einfacher Ausstattung) ist nur der Reparatur- bzw. Ersatzanteil abziehbar, der Mehrwertanteil ist wertvermehrend. Die genaue Quote richtet sich nach der kantonalen Praxis und dem Einzelfall.

Sind Fensterersatz, neue Heizung oder eine Photovoltaikanlage abziehbar?

Ein gleichwertiger Ersatz ist werterhaltend und abziehbar. Energetisch bessere Fenster, der Wechsel zu Wärmepumpe, Solar oder Fernwärme sowie eine Photovoltaikanlage am bestehenden Gebäude gelten als Energiesparmassnahmen und sind abziehbar, auch wenn sie den Wert erhöhen - allerdings nur der selbst getragene, nicht subventionierte Anteil. Bei Neubauten (in der Regel in den ersten Jahren) gelten diese Kosten als Anlagekosten. Beim Batteriespeicher ist der Abzug kantonal nicht einheitlich.

Kann ich wertvermehrende Kosten später beim Verkauf geltend machen?

Ja. Wertvermehrende Aufwendungen zählen beim Verkauf zu den Anlagekosten und senken den steuerbaren Grundstückgewinn (kantonale Steuer). Voraussetzung ist, dass Sie die Kosten belegen können; die Beweislast liegt bei Ihnen. Bereits bei der Einkommenssteuer abgezogene Kosten sind nicht nochmals anrechenbar (Verbot des doppelten Abzugs).

Wie lange muss ich Rechnungen für wertvermehrende Investitionen aufbewahren?

Über die gesamte Haltedauer bis zum Verkauf - das können Jahrzehnte sein. Ohne Beleg gibt es keine Anrechnung bei der Grundstückgewinnsteuer. Einzelne Kantone beschränken zudem die Anrechenbarkeit älterer Investitionen; prüfen Sie die Regelung Ihres Kantons.

Kann ich Energiesparmassnahmen voll abziehen, obwohl sie den Wert erhöhen?

An bestehenden Gebäuden ja: Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen sind den Unterhaltskosten gleichgestellt und abziehbar, auch wenn sie wertvermehrend sind. Seit 2020 können nicht voll abziehbare Kosten auf bis zu zwei nachfolgende Steuerperioden übertragen werden - aber nur, soweit sie das Reineinkommen übersteigen, nicht als freie Jahreswahl. Die Anerkennung im Detail kann je nach Kanton abweichen.

Was kann ich tun, wenn das Steueramt meine Renovation als wertvermehrend einstuft?

Die Einstufung erfolgt im Einzelfall und kann kantonal abweichen. Belegen Sie mit Rechnungen und Fotos, dass es sich um einen gleichwertigen Ersatz handelt, und verweisen Sie auf das Verbot des doppelten Abzugs. Gegen die Veranlagung können Sie Einsprache erheben; im Zweifel gibt das kantonale Steueramt vorab Auskunft.

Quellen

Stand: Juni 2026. Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die verbindliche Einstufung obliegt dem zuständigen kantonalen Steueramt.